Dubái: La hospitalidad de cuatro estrellas en Dubái suena tan bien como la versión de cinco estrellas... más aún para los inversores-desarrolladores.
"El gobierno está ofreciendo enormes incentivos a los promotores de propiedades de tres y cuatro estrellas hasta 2019-2020; esto se traduce en rendimientos extremadamente atractivos", dijo Saeed Khalifa Mohammad Al Fuqaei, presidente del Grupo Shuraa, que ha participado en tres de esos proyectos. transacciones hasta la fecha. “Y si nos fijamos en empresas a las que les ha ido bien incluso desde 2008, los hoteles de cuatro estrellas en Dubai han proporcionado retornos excepcionales, aparte de las inversiones en restaurantes o supermercados.
"Cuando tienes incentivos del gobierno para crear más hoteles fuera de los cinco estrellas, aprovechas la oportunidad".
Los inversores y desarrolladores también se han visto ayudados por la apertura de más áreas de la ciudad a proyectos hoteleros de nivel medio. De hecho, el boom de los hoteles de cuatro estrellas ha seguido de cerca a la mayoría de las comunidades de uso mixto que se están creando en la ciudad. Y a medida que la actividad de desarrollo se extiende hasta la ubicación de la Expo 2020 en Dubai Sur, las opciones para los operadores hoteleros aumentan en consecuencia.
Y también se perfilan perspectivas en alta mar, a través del desarrollo de las Islas Deira. Además de los complejos turísticos de alta gama, el desarrollo maestro de Nakheel también verá una buena cantidad de ofertas hoteleras más basadas en el valor.
"Los márgenes que disfrutan los desarrolladores que poseen y operan sus hoteles varían según la escala de sus operaciones", dijo Amruda Nair, director ejecutivo y director general de Aiana Hotels and Resorts, en una entrevista reciente. “A menudo el desafío es gestionar los costos de un solo activo debido a los altos costos administrativos y de infraestructura que se requieren para comercializar el hotel con éxito.
“En tales casos, un modelo de franquicia o un contrato de gestión con una marca suele ser más rentable.
"Por lo general, cuando las operaciones se amplían a múltiples propiedades, el modelo de propiedad y operación funciona en beneficio del desarrollador y puede resultar en un aumento del 6 al 8 por ciento en sus retornos".
Para Al Fuqaei, de Shuraa, la intención es construir, pero no poseer las propiedades. "Salí con bastante éxito de nuestro primer proyecto, que era una empresa conjunta y estaba ubicado en Bur Dubai", dijo. “Comenzamos la construcción a principios de 2012 y la vendimos en 2014.
“Para los otros dos proyectos, opté por hacerlo por mi cuenta; los beneficios son definitivamente mejores de esta manera. Pero a menos que tengas mucho dinero, es mejor hacer un proyecto a la vez”.
Su empresa está a punto de finalizar la salida de su propiedad en Jaddaf, lo que la deja con un desarrollo en curso en Jumeirah Village. De cara al futuro, Culture Village tiene las condiciones para ser una buena perspectiva para los inversores, añadió Al Fuqaei.
Ahora que los parques temáticos construidos por Dubai Parks and Resorts en Jebel Ali están en funcionamiento, podría haber un creciente interés de los inversores por proyectos específicos de hoteles en esa zona y sus alrededores. En sus proyecciones para principios de 2017, la consultora ValuStrat calcula que el desempeño del sector hotelero de Dubai estará “impulsado por turistas adicionales que buscarán atracciones recientemente inauguradas”.
Y, según Al Fuqaei, “en el momento en que una ubicación emergente en particular tenga lista la mayor parte de su infraestructura, sería un buen momento para que los inversores-desarrolladores lancen proyectos hoteleros del mercado medio. Los precios del suelo siguen siendo atractivos.
“La mejor parte de tener un proyecto de este tipo es que lleva menos tiempo si hay fondos. Y cuando tiene la propiedad lista con un operador hotelero a bordo, el precio al que puede vender tiene una prima más alta.
“Este estatus continuará hasta 2020... e incluso después. Es una de las razones por las que el perfil de desarrollo de Shuraa seguirá estrictamente limitado a la hostelería”.
