Dubai: Hospitaliti empat bintang di Dubai kedengaran sama bagusnya dengan versi lima bintang... lebih-lebih lagi bagi pelabur-pemaju.
“Kerajaan menawarkan insentif besar untuk pemaju hartanah tiga dan empat bintang sehingga 2019-2020 — ini diterjemahkan kepada hasil yang sangat menarik,” kata Saeed Khalifa Mohammad Al Fuqaei, pengerusi Kumpulan Shuraa, yang telah terlibat dalam tiga transaksi sedemikian setakat ini. “Dan jika anda memilih perniagaan yang secara konsisten menunjukkan prestasi yang baik sejak 2008, hotel empat bintang di Dubai telah memberikan pulangan yang luar biasa selain pelaburan dalam restoran atau pasar raya.
"Apabila anda mendapat insentif daripada kerajaan untuk mewujudkan lebih banyak stok hotel di luar hotel lima bintang, anda akan terus merebut peluang itu."
Pelabur dan pemaju juga telah dibantu oleh lebih banyak kawasan di bandar yang membuka peluang kepada projek hospitaliti peringkat pertengahan. Malah, ledakan hotel empat bintang telah mengikuti jejak kebanyakan komuniti guna campur yang sedang diwujudkan di bandar ini. Dan apabila aktiviti pembangunan menjangkau ke lokasi Ekspo 2020-Dubai Selatan, pilihan untuk pengendali hospitaliti turut meningkat sewajarnya.
Dan terdapat juga prospek yang terbentuk di luar pesisir, melalui pembangunan Kepulauan Deira. Selain pusat peranginan mewah, pembangunan induk Nakheel juga akan menyaksikan lebih banyak tawaran hospitaliti berasaskan nilai.
“Margin yang dinikmati oleh pemaju yang memiliki dan mengendalikan hotel mereka berbeza-beza mengikut skala operasi mereka,” kata Amruda Nair, Ketua Pegawai Eksekutif dan pengarah urusan Aiana Hotels and Resorts, dalam satu temu bual baru-baru ini. “Selalunya cabarannya adalah untuk menguruskan kos satu aset disebabkan oleh kos pentadbiran dan infrastruktur yang tinggi yang diperlukan untuk memasarkan hotel dengan jayanya.
"Dalam kes sedemikian, selalunya model francais atau kontrak pengurusan dengan jenama selalunya lebih berkesan dari segi kos.
"Biasanya apabila operasi diskalakan oleh berbilang hartanah, model milik dan kendali akan memberi kelebihan kepada pemaju dan boleh menghasilkan peningkatan pulangan sebanyak 6-8 peratus."
Bagi Al Fuqaei dari Shuraa, niatnya adalah untuk membina, tetapi bukan memiliki hartanah tersebut. “Saya telah berjaya menamatkan projek pertama kami, yang merupakan usaha sama dan berlokasi di Bur Dubai,” katanya. “Kami memulakan pembinaan pada awal tahun 2012 dan menjualnya pada tahun 2014.
"Bagi dua projek yang lain, saya memilih untuk melakukannya sendiri — keuntungan yang diperoleh pastinya lebih baik dengan cara ini. Tetapi melainkan anda mempunyai bajet yang besar, adalah lebih baik untuk melakukan satu projek pada satu masa."
Syarikatnya hampir memuktamadkan pelupusan hartanahnya di Jaddaf, yang menyebabkannya terpaksa meneruskan pembangunan di Jumeirah Village. Melangkah ke hadapan, Culture Village mempunyai potensi untuk menjadi prospek pelabur yang baik, tambah Al Fuqaei.
Memandangkan taman tema yang dibina oleh Dubai Parks and Resorts di Jebel Ali telah beroperasi, minat pelabur mungkin semakin meningkat untuk projek khusus hotel di dalam dan sekitar kawasan tersebut. Dalam unjurannya untuk awal tahun 2017, syarikat perunding ValuStrat berpendapat bahawa prestasi sektor hotel Dubai akan "didorong oleh pelancong tambahan yang mencari tarikan yang baru dibuka".
Dan, menurut Al Fuqaei, “Sebaik sahaja lokasi baru muncul tertentu menyediakan sebahagian besar infrastrukturnya, itu akan menjadi masa yang sesuai untuk pelabur-pemaju melancarkan projek hotel pasaran pertengahan. Harga tanah masih menarik.
“Bahagian terbaik daripada mempunyai projek sedemikian ialah ia mengambil masa yang lebih singkat jika dana ada. Dan apabila anda mempunyai hartanah yang sedia dengan pengendali hotel, harga yang boleh anda jual membawa premium yang lebih tinggi.
"Status ini akan berterusan sehingga tahun 2020 ... dan juga selepas itu. Ini adalah salah satu sebab mengapa profil pembangunan Shuraa akan kekal terhad kepada hospitaliti."
