Dubai: Firestjerners gjestfrihet i Dubai høres like bra ut som femstjerners-versjonen … mer for investorutviklere.
"Regjeringen tilbyr enorme insentiver for utviklere av tre- og firestjerners eiendommer frem til 2019-2020 - dette betyr ekstremt attraktive avkastninger," sa Saeed Khalifa Mohammad Al Fuqaei, styreleder i Shuraa Group, som har vært involvert i tre slike transaksjoner til dags dato. "Og hvis du går etter bedrifter som konsekvent har gjort det bra selv siden 2008, har firestjerners hoteller i Dubai gitt eksepsjonell avkastning bortsett fra investeringer i restauranter eller supermarkeder.
"Når du har insentiver fra myndighetene til å skape flere hotellaksjer utenfor femstjerners, løper du med muligheten."
Investorer og utviklere har også blitt hjulpet av at flere områder av byen har åpnet opp for gjestfrihetsprosjekter på mellomnivå. Faktisk har den fire-stjerners hotellboomen fulgt tett de fleste av samfunnene med blandet bruk som blir skapt i byen. Og ettersom utviklingsaktiviteten strekker seg til Expo 2020-Dubai Sør-lokasjonen, skaleres alternativene for gjestfrihetsoperatører opp tilsvarende.
Og det er utsikter til å forme seg offshore også, gjennom utviklingen på Deira-øyene. Bortsett fra de eksklusive feriestedene, vil Nakheel-mesterutviklingen også se en god del mer verdibaserte gjestfrihetstilbud.
"Marginene for utviklere som eier og driver hotellene deres varierer med omfanget av deres operasjoner," sa Amruda Nair, administrerende direktør og administrerende direktør i Aiana Hotels and Resorts, i et nylig intervju. "Ofte er utfordringen å administrere kostnadene til en enkelt eiendel på grunn av høye administrative kostnader og infrastrukturkostnader som kreves for å markedsføre hotellet vellykket.
«I slike tilfeller er ofte en franchisemodell eller ledelseskontrakt med en merkevare mer kostnadseffektiv.
"Det er vanligvis når driften skaleres av flere egenskaper at egen-og-drift-modellen fungerer til utviklerens fordel og kan resultere i en 6-8 prosent økning i avkastningen."
For Shuraas Al Fuqaei er intensjonen å bygge, men ikke eie eiendommene. "Jeg gjorde en ganske vellykket exit fra vårt første prosjekt, som var et joint venture og med beliggenhet i Bur Dubai," sa han. "Vi startet tidlig i 2012 med konstruksjonen og solgte den i 2014.
"For de to andre prosjektene valgte jeg å gjøre det på egen hånd - gevinstrealiseringene er definitivt bedre på denne måten. Men med mindre du har dype lommer, er det best å gjøre ett prosjekt om gangen.»
Selskapet hans er nær ved å fullføre en exit for eiendommen i Jaddaf, noe som etterlater det med en pågående utvikling i Jumeirah Village. Fremover har Culture Village muligheten til å være et godt investorprospekt, la Al Fuqaei til.
Nå som Dubai Parks and Resorts' bygde temaparker i Jebel Ali er i gang, kan det være økende investorinteresse for hotellspesifikke prosjekter i og rundt det området. I sine anslag for tidlig 2017, regner konsulentselskapet ValuStrat med at Dubais hotellsektorytelse vil bli "drevet av flere turister som søker nyåpnede attraksjoner".
Og ifølge Al Fuqaei, "I det øyeblikket en bestemt fremvoksende lokasjon får mesteparten av infrastrukturen klar, vil det være et godt tidspunkt for investorutviklere å lansere hotellprosjekter i mellommarkedet. Tomteprisene er fortsatt attraktive.
«Det beste med å ha et slikt prosjekt er at det tar kortere tid hvis midlene er der. Og når du har eiendommen klar med en hotelloperatør om bord, har prisen du kan selge til en høyere premie.
"Denne statusen vil fortsette helt frem til 2020 ... og til og med deretter. Det er en grunn til at Shuraas utviklingsprofil vil forbli strengt begrenset til gjestfrihet.»
