Дубайдың жылжымайтын мүлік нарығы әлемдегі ең жылдам дамып келе жатқан және ең қызықты нарықтардың бірі болып табылады. Шындығында, жылжымайтын мүлік бағасы соншалықты қымбаттады Соңғы бес жылда 147%, ал сатып алынатын және сатылатын үйлердің саны рекордтық деңгейге жетті. Бұл өсудің негізгі себебі - Дубайдың инвесторларға қолайлы ортасы, сатып алушылар мен сатушыларды қорғаудың күшті ережелері және Golden Visa сияқты бағдарламалар. 300,000 жылға қарай 2028 XNUMX-нан астам жаңа үй салынады деп күтілуде, Дубайда жылжымайтын мүлікке ие болу ақылды инвестиция болып қала береді.
Бірақ егер сіз осы жерден мүлікті сатып алуды, сатуды, сыйға тартуды немесе мұрагерлікке алуды жоспарласаңыз, Дубайдағы меншік құқығын қалай беру керектігін білу маңызды. Кімге Дубайдағы меншік құқығын беру, сатып алушы да, сатушы да (немесе олардың заңды өкілдері) бару керек Дубай жер департаменті (DLD) немесе аударуды аяқтау үшін DLD мақұлдаған сенімгерлік кеңсесі. Сізге әзірлеушіден Қарсылық жоқ куәлігін (ҰОК) алу, меншік құқығына құжат және сату келісімі сияқты маңызды құжаттарды тапсыру, қажетті аударым алымдарын төлеу және соңында жаңа иесінің атымен жаңа құқық актісін алу қажет.
Бұл процесс құжат айналымын ғана емес, транзакцияның тегіс, заңды және толық қорғалғанын қамтамасыз етуге көмектеседі.
Дубайдағы жылжымайтын мүліктің құқықтық негіздері
Дубайда Дубай жер департаменті (DLD) қадағалайтын мүлікті иеленудің нақты анықталған құқықтық жүйесі бар. DLD әмірліктегі барлық жылжымайтын мүлік транзакцияларын реттеуде және құжаттауда, ашықтықты, заңдылықты сақтауды және сатып алушылар мен сатушылар үшін қорғауды қамтамасыз етуде орталық рөл атқарады.
Дубай жер департаментінің рөлі (DLD)
DLD мыналарға жауапты мемлекеттік орган болып табылады:
- Мүліктік мәмілелерді тіркеу және құқық белгілеу актілерін беру
- Меншік құқығын беруді, ипотеканы және жалға беруді мақұлдау
- Жылжымайтын мүлік агенттері мен әзірлеушілерді реттеу
- Барлық мүліктік мәмілелерде құқықтық айқындық пен қауіпсіздікті қамтамасыз ету
Жеке тұлғалар, компаниялар арасындағы немесе мұрагерлік арқылы меншік құқығының барлық аударымдары заңды түрде жарамды болу үшін DLD-де тіркелуі керек.
Жалға берілетін мүлік аймақтарына қарсы
Дубай меншіктің екі негізгі түрін ұсынады:
- Еркін меншік құқығы: Шетелдік азаматтарға толық меншік құқығымен мүлікті сатып алуға, сатуға, жалға алуға және мұраға алуға мүмкіндік береді. Жеке меншік мүліктер Дубай қаласының орталығы, Дубай Маринасы, Палм-Джумейра және Джумейра ауылы шеңбері сияқты белгіленген аймақтарда қол жетімді.
- Жалға алу құқығы: Ұзақ мерзімді жалға алу үшін мүлікті пайдалану құқығын береді, әдетте 99 жылға дейін, бірақ жер еркін ұстаушының (көбінесе үкімет немесе жергілікті құрылыс салушы) меншігінде қалады. Жалға берілетін мүліктер белгіленбеген аймақтарда жиі кездеседі.
Мүлікті беру шарты дегеніміз не?
Мүлікті беру шарты екі тарап, әдетте сатып алушы мен сатушы арасындағы мүліктік меншік құқығын бір тұлғадан немесе ұйымнан екінші тұлғаға беру шарттары мен талаптарын сипаттайтын заңды келісім болып табылады.
Мүлікті беру шарты нені қамтиды?
Дубайдағы әдеттегі мүлікті беру келісімшартына мыналар кіреді:
- Мүлік туралы мәліметтер (орналасқан жері, көлемі, құқық құжатының нөмірі және т.б.)
- Екі жақтың аттары мен сәйкестендірулері (сатып алушы мен сатушы немесе алушы мен тапсырушы)
- Келісілген сату бағасы немесе мүліктің құны
- Төлем шарттары мен мерзімдері
- Әр тараптың жауапкершілігі (мысалы, DLD алымдарын, қызмет ақысын және т.б. төлейтін)
- Заңды меншік құқығын растау және беруге келісім беру
- Екі тараптың да, куәгердің де қолдары
Сондай-ақ оқыңыз: Дубайдағы жылжымайтын мүлікті сатып алудың заңды процедураларына арналған нұсқаулық
Меншік құқығын берудің жалпы сценарийлері
Дубайдағы жылжымайтын мүлікке иелік ету қолды өзгертуі мүмкін бірнеше жағдайлар бар. Міне, меншік құқығын берудің ең көп тараған түрлері:
1. Сату және сатып алу
Бұл жылжымайтын мүлік иесі мүлікті сатып алушыға сататын ең көп таралған сценарий. Аудару ресми келісімге қол қойылғаннан, төлем жасалғаннан және меншік құқығы жаңартылғаннан кейін жүзеге асырылады Дубай жер департаменті (DLD).
2. Отбасы мүшелерінің арасындағы сыйлық
Дубайдағы жылжымайтын мүлік иелері өз мүлкін ата-анасы, балалары немесе жұбайлары сияқты бірінші дәрежелі туыстарына сыйға тарта алады. Бұл сатылым болмаса да, ол әлі де DLD арқылы ресми процесті талап етеді және стандартты сатылымдармен салыстырғанда төмендетілген алымдарды қамтиды.
3. Мұрагерлік ауысу
Меншік иесі қайтыс болған кезде мүлік олардың заңды мұрагерлеріне өтеді. Бұл марқұмның ұлты мен дініне байланысты шариғатқа сәйкес мұрагерлік куәлік немесе сот шешімі негізінде жүзеге асырылады.
4. Корпоративтік аударым
Компанияның меншігіндегі мүлік басқа компанияға немесе сол топтың ішінде берілуі мүмкін (мысалы, қосылу, қосылу немесе қайта құрылымдау кезінде). Бұл әдетте корпоративтік мақұлдауларды, басқарма шешімдерін және тиісті органдардың рұқсаттарын қамтиды.
5. Ажырасу туралы келісімдер
Неке бұзылған жағдайда ортақ меншіктегі немесе даулы мүлік бір ерлі-зайыптылардан екіншісіне заңды реттеу шеңберінде берілуі мүмкін. Бұл заңды күшіне енген сот үкімі немесе бітімгершілік келісімімен расталуға тиіс.
Дубайдағы меншік құқығын беру үшін қажетті құжаттар
Барлық дұрыс құжаттардың болуы процесті тегіс және қиындықсыз қамтамасыз етеді. Мұнда әдетте талап етілетін негізгі құжаттардың тізімі берілген:
A. Жеке тұлғалар үшін (сатып алушы және сатушы немесе тапсырушы тараптар):
- Мүліктің түпнұсқалық құжаты
- Жарамды Эмират идентификаторы (БАӘ тұрғындары үшін)
- Паспорт көшірмелері (резидент еместер немесе шетелдік инвесторлар үшін)
- Виза көшірмесі (бар болса)
- Қарсылық жоқ куәлік (NOC) әзірлеушіден
- Қол қойылған Сату-сатып алу келісімі (SPA) немесе Сыйлық/Тасымалдау келісімі
- Банктік клиренс немесе ипотеканы босату хаты (бар несие болса)
- Сенімхат (сатып алушы немесе сатушы атынан біреу қол қойса)
B. Компаниялар үшін (сатып алушы немесе сатушы компания болса):
- Жарамды сауда лицензиясы
- Басқарманың ауыстыруды мақұлдау туралы шешімі
- Құрылтайшылық меморандум (MOA)
- Уәкілетті қол қоюшының төлқұжатының және Эмираттардың жеке куәлігінің көшірмелері
- Сенімхат (егер бар болса)
Дубайдағы меншік құқығын қалай беруге болады
Дубайдағы меншік құқығын беру транзакцияның қауіпсіз, мөлдір және Дубай жер департаменті (DLD) ресми мойындағанын қамтамасыз ететін бірнеше маңызды заңды қадамдарды қамтиды.
Міне, бүкіл процестің қарапайым бөлінуі:
1-қадам. Шарттарды келісу (МОУ / Сату және сатып алу келісімі)
Біріншіден, сатып алушы мен сатушы сату бағасы, депозит (көбінесе 10%), төлем жоспары және басқа шарттар туралы келіседі. Бұл жылжымайтын мүліктің жоспардан тыс немесе қайталама нарық екендігіне байланысты өзара түсіністік туралы меморандумда (MOU) немесе сату және сатып алу келісімінде (SPA) ресімделеді.
2-қадам. Қарсылық жоқ куәлігін (NOC) алыңыз
Әзірлеуші жылжымайтын мүлікке жарналардың жоқтығын және беруге келісімін растайтын ҰОК шығаруы керек. Процесс 3–7 жұмыс күнін алуы мүмкін, алымдар 500–5,000 AED аралығында болады.
3-қадам. Мүлік бағасын алыңыз (қажет болса)
DLD мақұлдаған бағалаушының бағалауы қажет болуы мүмкін, әсіресе мүлік ипотекалық немесе коммерциялық болса. Бұл нарықтық құнды тексеруге және аударым ақысын есептеуге көмектеседі.
4-қадам. DLD мақұлдаған сенімгерлік кеңсесіне барыңыз
Барлық құжаттарды Дубай жер департаменті мақұлдаған сенімгерлік кеңсесіне немесе Тұтынушылар бақыты орталығына тапсырыңыз. Екі тарап немесе олардың уәкілетті өкілдері (сенімхат арқылы) құжаттарға қол қоюға және пысықтауға қатысады.
5-қадам. Құжаттарды жіберу
Сенімгер кеңсесінде сатып алушы мен сатушы (немесе олардың сенімхаты) түпнұсқаларды ұсынады: Құқықтық құжат (немесе жоспардан тыс Oqood), Әмірліктер идентификаторлары, төлқұжаттар, NOC, SPA/MoU, жабу төлем дәлелдері және ипотекалық құжаттар.
6-қадам. Алымдар мен алымдарды төлеу
Сатып алушылар әдетте төлейді:
- Сату бағасына негізделген 4% DLD аударым комиссиясы
- Меншік құқығын беру/әкімші алымы (580 AED немесе көрсетілгендей)
- Мүлік картасының алымдары (мысалы, түріне байланысты 250–325 AED)
- Сенімгер кеңсесінің қызмет ақысы (кеңсеге байланысты шамамен 2,000–4,000 AED)
- Ипотеканы тіркеу алымы, егер бар болса (мысалы, 0.25%)
7-қадам. Қорытынды тексеру және бекіту
DLD қызметкерлері барлық құжаттарды, қолдарды және төлемдерді тексереді. Барлығы бекітілгеннен кейін меншік құқығы заңды түрде беріледі және жазылады.
8-қадам. Жаңа құқық актісін беру
Жаңа құқық актісі сол жерде сатып алушының атына цифрлық немесе қағаз түрінде ресімделеді және мәміле аяқталады.
9-қадам. Тасымалдан кейінгі қадамдар
Аударғаннан кейін:
- Коммуналдық шоттарды (электр, су, газ) жаңа иесіне аударыңыз
- Мүмкін болса, әзірлеушіден көшуге рұқсат алыңыз
- Меншік құқығын өзгерту туралы жылжымайтын мүлікті басқаруды немесе үй иелері қауымдастығын жаңартыңыз
Дубайдағы жылжымайтын мүлікті аудару ақысы қандай?
Дубайдағы меншік құқығын беру бірнеше негізгі алымдарды қамтиды. Кейбіреулері міндетті, ал басқалары сіздің жағдайыңызға байланысты, мысалы, ипотека немесе заңгер жалдау. Мұнда сіз білуіңіз керек негізгі шығындардың бөлінісі берілген:
1. DLD аудару комиссиясы:
Дубай жер департаменті (DLD) жылжымайтын мүлікті сату бағасының 4% аударым комиссиясы ретінде алады. Басқаша келісімге келмесе, оны әдетте сатып алушы төлейді. 580 AED мөлшеріндегі қосымша әкімші ақысы да қолданылады. Құқықтық құжатты тіркеу үшін мүліктің құны 2,000 500,000 AED төмен болса, 4,000 XNUMX AED немесе одан жоғары болса XNUMX XNUMX AED төлей аласыз.
2. Қамқоршылық кеңсенің ақысы:
DLD мақұлдаған жылжымайтын мүлікті басқарушы кеңсе соңғы транзакцияны басқарады. Олардың қызмет ақысы әдетте ҚҚС қоса алғанда 2,000 AED мен 4,000 AED аралығында болады. Бұл төлем құжатты тексеруді және құқық куәлігін беруді қамтиды.
3. Ипотека бойынша комиссиялар (бар болса):
Егер мүлік ипотекада болса, сізге ипотеканы тіркеу жарнасын төлеу қажет болуы мүмкін (несие сомасының 0.25% + 290 AED әкімші алымы). Сондай-ақ сатушыға ипотекалық несиені босату жарналарын төлеу қажет болуы мүмкін, әдетте өтелмеген соманың шамамен 1% (10,000 1,000 AED мөлшерінде шектелген) және шамамен 1,500-2,500 AED босату хаты. Бұған қоса, банктер көбінесе 3,500–0.5 AED аралығында бағалау комиссиясын және несиенің 1–XNUMX% өңдеу комиссиясын алады.
Ескерту: Бағасы әртүрлі болуы мүмкін. Әрқашан біздің төлемдерді екі рет тексеріңіз Шурадағы жергілікті сарапшылар немесе сіздің жылжымайтын мүлік агентіңіз.
Сондай-ақ оқыңыз: Дубайда қалай жылжымайтын мүлік агенті болуға болады
Дубайдағы қолданыстағы ипотекамен мүлікті беру
Дубайдағы мүліктің бұрыннан бар ипотекасы болған кезде, бұл процесс барлық несиелердің реттелуін және меншік құқығының заңды түрде берілуін қамтамасыз ету үшін бірнеше қосымша қадамдарды қамтиды.
1. Жауапкершілік хатқа өтініш беріңіз
Сатушы өз банкінен қалған ипотекалық балансты және кез келген мерзімінен бұрын есеп айырысу комиссияларын көрсететін жауапкершілік хатын сұрайды. Бұл құжат әдетте 15–30 күн ішінде жарамды және тасымалдауды жоспарлау үшін өте маңызды.
2. Сенімгер кеңседегі мүлікті блоктау
Сатып алушыны қорғау үшін мүлік MOU (F пішіні), жауапкершілік хаты және чектерді пайдаланып DLD сенімгерлік кеңсесінде олардың атына «бұғатталған». Бұл ипотека жойылмайынша басқа ешқандай аударым болмайтынын қамтамасыз етеді.
3. Ипотека бойынша есеп айырысу
Төлем жоспарына байланысты:
- Қолма-қол ақшаны сатып алушы: Сатып алушы өтелмеген ипотеканы тікелей банкке менеджер чекі арқылы төлейді.
- Ипотека сатып алушысы: Сатып алушының банкі несие бойынша есеп айырысуды сатушының банкімен үйлестіреді.
Төлем жасалғаннан кейін сатушының банкі ипотекалық несиені босату туралы хат береді және бастапқы құқық актісін қайтарады.
4. Әзірлеуші NOC
Ипотека жойылғаннан кейін сатушы әзірлеушіден өтелмеген төлемдердің жоқтығын растайтын Қарсылық жоқ сертификатын (NOC) алуы керек. Бұл әдетте 3-7 жұмыс күнін алады.
5. DLD Қамқоршылық кеңсесінде соңғы көшіру
Жауапкершілік хатпен, ҰОК, меншік құқығын растайтын құжатпен, MOU және аударым комиссиясымен (4%) екі тарап қажет болған жағдайда сатып алушының банкімен бірге сенімгерлік басқару кеңсесіне барады. Сатушының ипотекасы ресми түрде босатылып, сатып алушыға жаңа құқық актісі беріледі.
Сондай-ақ оқыңыз: Дубайда жылжымайтын мүлік бизнесін қалай бастауға болады
Меншік құқығын дұрыс жолмен беру
Дубайдағы жылжымайтын мүлікке меншік құқығын беру қиын болмауы керек, әсіресе қадамдарды білетін болсаңыз. Сатып алу туралы келісімге қол қоюдан, әзірлеушіден ҰОК алудан, құжаттарыңызды сенімгерлікпен басқарушы кеңсеге тапсырудан бастап, қажетті жарналарды төлеуге дейін, әр бөлік процесті бірқалыпты аяқтауда маңызды рөл атқарады. Егер ипотека бар болса немесе ол сыйлық немесе мұра болса, есте сақтау керек бірнеше қосымша нәрселер бар.
Мұны өз бетіңізше жасауға болатынына қарамастан, сарапшылармен жұмыс істеу сізге көп уақытты, күш пен шатасуды үнемдейді. Жылжымайтын мүлік ережелері қиын болуы мүмкін және бір кішкентай қате кешіктіруге әкелуі мүмкін.
At Shuraa Business Setup, біз сізге заңды құжаттарды рәсімдеуге, DLD мақұлдауларына немесе корпоративтік аударымдарды өңдеуге көмектесеміз. Біздің тәжірибелі командамыз сізге процесті жеңіл және стресссіз ету үшін осында.
Жиі қойылатын сұрақтар
1. Дубайдағы меншік құқығын қалай беруге болады?
Сату шартына қол қою, әзірлеушіден Қарсылық жоқ куәлігін (NOC) алу, DLD сенімгерлік кеңсесінде барлық қажетті құжаттарды тапсыру, аудару жарналарын төлеу және жаңа иеленушінің атына берілген жаңа құқық актісін алу арқылы жылжымайтын мүлікке меншік құқығын беруге болады.
2. Мен Дубайдағы мүлікті отбасы мүшесіне бере аламын ба?
Иә, мүлікті ата-анасы, балалары немесе жұбайы сияқты бірінші дәрежелі туыстарына беруге болады. Бұл әлі де DLD мақұлдауын және құжаттаманы талап етеді, бірақ аударым ақысы стандартты сатумен салыстырғанда төмендейді.
3. Дубайда мүлікті беру процесі қанша уақытқа созылады?
Барлық құжаттар тәртіпте болса, сенімгерлік басқарушының кеңсесінде соңғы аудару әдетте 30-дан 60 минутқа дейін созылады. Дегенмен, NOC, жауапкершілік хаттары немесе ипотекалық клиренстерді алу бірнеше күннен бірнеше аптаға дейін созылуы мүмкін.
4. Шетелдіктер Дубайдағы мүлікті бере ала ма?
Иә, шетелдіктер Дубай Маринасы, Таун қаласының орталығы және Палм-Джумейра сияқты арнайы бөлінген аумақтарда мүлікті сатып ала, сата және бере алады. Процесс БАӘ тұрғындары үшін де, резидент еместер үшін де ашық.
5. Дубайда мүлікті аудару комиссиясынсыз сыйға беруге бола ма?
Сіз алымдарды толығымен алып тастай алмайсыз, бірақ отбасының жақын мүшелеріне мүлікті сыйға беру әдеттегі 0.125% орнына әдетте 4% шамасында төмендетілген DLD төлемдерімен бірге келеді.
Жауапкершіліктен бас тарту: Бұл посттағы ақпарат тек жалпы басшылыққа арналған және мемлекеттік саясаттардағы немесе ережелердегі жаңартуларға байланысты өзгеруі мүмкін.
