Rynek nieruchomości w Dubaju jest jednym z najszybciej rozwijających się i najbardziej ekscytujących na świecie. Ceny nieruchomości wzrosły aż o… 147% w ciągu ostatnich pięciu lat, a liczba kupowanych i sprzedawanych domów osiąga rekordowe poziomy. Głównym powodem tego wzrostu jest przyjazne dla inwestorów środowisko Dubaju, surowe przepisy chroniące kupujących i sprzedających oraz programy takie jak Złota Wiza. Biorąc pod uwagę, że do 300,000 roku ma powstać ponad 2028 XNUMX nowych domów, posiadanie nieruchomości w Dubaju nadal pozostaje mądrą inwestycją.
Jeśli jednak planujesz kupić, sprzedać, podarować lub odziedziczyć nieruchomość w Dubaju, ważne jest, aby wiedzieć, jak przenieść własność nieruchomości w Dubaju. przeniesienie własności nieruchomości w Dubajuzarówno kupujący, jak i sprzedający (lub ich przedstawiciele prawni) muszą odwiedzić Departament Ziemi Dubaju (DLD) lub w biurze powierniczym zatwierdzonym przez DLD, aby sfinalizować przeniesienie własności. Będziesz musiał uzyskać od dewelopera zaświadczenie o braku sprzeciwu (NOC), złożyć niezbędne dokumenty, takie jak akt własności i umowa sprzedaży, uiścić wymagane opłaty za przeniesienie własności, a na koniec otrzymać nowy akt własności na nazwisko nowego właściciela.
Proces ten wymaga czegoś więcej niż tylko wypełnienia dokumentów. Pomaga on zagwarantować, że Twoja transakcja przebiegnie sprawnie, zgodnie z prawem i będzie w pełni chroniona.
Ramy prawne dotyczące własności nieruchomości w Dubaju
W Dubaju obowiązuje dobrze zdefiniowany system prawny dotyczący własności nieruchomości, nadzorowany przez Departament Nieruchomości Dubaju (Dubai Land Department – DLD). DLD odgrywa kluczową rolę w regulowaniu i dokumentowaniu wszystkich transakcji na rynku nieruchomości w emiracie, zapewniając przejrzystość, zgodność z prawem i ochronę zarówno kupujących, jak i sprzedających.
Rola Departamentu Ziemi Dubaju (DLD)
DLD jest organem rządowym odpowiedzialnym za:
- Rejestrowanie transakcji dotyczących nieruchomości i wydawanie aktów własności
- Zatwierdzanie przeniesień własności, hipotek i umów najmu
- Regulacja działalności agentów nieruchomości i deweloperów
- Zapewnienie jasności prawnej i bezpieczeństwa we wszystkich transakcjach dotyczących nieruchomości
Wszystkie przeniesienia własności nieruchomości, czy to między osobami fizycznymi, firmami, czy w drodze dziedziczenia, muszą zostać zarejestrowane w DLD, aby były prawnie wiążące.
Strefy nieruchomości na własność i dzierżawę
W Dubaju dostępne są dwa główne rodzaje własności nieruchomości:
- Własność wolna od opłat: Umożliwia cudzoziemcom kupno, sprzedaż, dzierżawę i dziedziczenie nieruchomości z pełnym prawem własności. Nieruchomości z prawem własności są dostępne w wyznaczonych obszarach, takich jak Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah i Jumeirah Village Circle.
- Własność dzierżawna: Udziela prawa do użytkowania nieruchomości na podstawie długoterminowej dzierżawy, zazwyczaj do 99 lat, ale ziemia pozostaje własnością właściciela (często rządu lub lokalnego dewelopera). Nieruchomości dzierżawione są częściej spotykane w strefach niewyznaczonych.
Czym jest umowa przeniesienia własności?
Umowa przeniesienia własności nieruchomości to umowa prawna zawarta między dwiema stronami, zazwyczaj kupującym i sprzedającym, która określa warunki przeniesienia własności nieruchomości z jednej osoby lub podmiotu na inną.
Co obejmuje umowa przeniesienia własności?
Typowa umowa przeniesienia własności w Dubaju obejmuje:
- Szczegóły dotyczące nieruchomości (lokalizacja, wielkość, numer aktu własności itp.)
- Nazwy i dane identyfikacyjne obu stron (kupującego i sprzedającego lub nabywcy i zbywcy)
- Uzgodniona cena sprzedaży lub wartość nieruchomości
- Warunki i terminy płatności
- Obowiązki każdej ze stron (np. kto będzie płacił opłaty DLD, opłaty za usługi itp.)
- Potwierdzenie prawnego własności i zgoda na przeniesienie
- Podpisy obu stron i świadków
Czytaj także: Przewodnik po procedurach prawnych związanych z zakupem nieruchomości w Dubaju
Typowe scenariusze przeniesienia własności nieruchomości
Istnieje kilka sytuacji, w których własność nieruchomości w Dubaju może zmienić właściciela. Oto najczęstsze rodzaje przeniesienia własności nieruchomości:
1. Sprzedaż i zakup
To najczęstszy scenariusz, w którym właściciel nieruchomości sprzedaje ją kupującemu. Przeniesienie następuje po podpisaniu formalnej umowy, dokonaniu płatności i aktualizacji własności. Departament Ziemi Dubaju (DLD).
2. Prezenty między członkami rodziny
Właściciele nieruchomości w Dubaju mogą przekazać swoją nieruchomość krewnym pierwszego stopnia, takim jak rodzice, dzieci lub małżonkowie. Chociaż nie jest to sprzedaż, nadal wymaga formalnej procedury w DLD i wiąże się z niższymi opłatami w porównaniu ze standardową sprzedażą.
3. Przeniesienie dziedziczenia
Po śmierci właściciela nieruchomości, przechodzi ona na jego prawnych spadkobierców. Odbywa się to na podstawie zgodnego z szariatem certyfikatu sukcesji lub orzeczenia sądowego, w zależności od narodowości i wyznania zmarłego.
4. Przeniesienie przedsiębiorstwa
Majątek należący do spółki może zostać przeniesiony na inną spółkę lub w ramach tej samej grupy (np. w przypadku fuzji, przejęć lub restrukturyzacji). Zazwyczaj wymaga to zgody spółki, uchwał zarządu i zezwoleń odpowiednich organów.
5. Ugody rozwodowe
W przypadku rozwodu, majątek będący wspólną własnością lub majątek będący przedmiotem sporu może zostać przeniesiony z jednego małżonka na drugiego w ramach ugody prawnej. Musi to być poparte ważnym orzeczeniem sądu lub ugodą.
Dokumenty wymagane do przeniesienia własności nieruchomości w Dubaju
Posiadanie wszystkich niezbędnych dokumentów gwarantuje płynny i bezproblemowy proces. Oto lista najważniejszych dokumentów, które zazwyczaj są wymagane:
A. Dla osób fizycznych (Kupującego i Sprzedającego lub Stron Przenoszących):
- Oryginalny akt własności nieruchomości
- Ważny dowód osobisty Emiratów (dla mieszkańców ZEA)
- Kopie paszportów (dla nierezydentów lub inwestorów zagranicznych)
- Kopia wizy (jeśli dotyczy)
- Certyfikat braku sprzeciwu (NOC) od dewelopera
- Podpisana umowa sprzedaży i zakupu (SPA) lub umowa darowizny/przeniesienia
- Zaświadczenie bankowe lub pismo o zwolnieniu z kredytu hipotecznego (jeśli istnieje istniejąca pożyczka)
- Pełnomocnictwo (jeśli ktoś podpisuje w imieniu kupującego lub sprzedającego)
B. Dla firm (jeśli kupującym lub sprzedającym jest firma):
- Ważna licencja handlowa
- Uchwała Zarządu zatwierdzająca przeniesienie
- Memorandum Stowarzyszenia (MOA)
- Kopie paszportu i dowodu osobistego wydanego przez Zjednoczone Emiraty Arabskie osoby upoważnionej do składania podpisów
- Pełnomocnictwo (jeśli dotyczy)
Jak przenieść własność nieruchomości w Dubaju
Przeniesienie własności nieruchomości w Dubaju wiąże się z kilkoma istotnymi krokami prawnymi, które mają zapewnić bezpieczeństwo transakcji, jej przejrzystość i oficjalne uznanie przez Departament Ziemi Dubaju (DLD).
Oto prosty opis całego procesu:
Krok 1. Uzgodnienie warunków (porozumienia o współpracy / umowy kupna-sprzedaży)
Najpierw kupujący i sprzedający uzgadniają cenę sprzedaży, zaliczkę (często 10%), plan spłaty i inne warunki. Formalizuje się to w Memorandum of Understanding (MOU) lub Umowie Sprzedaży i Zakupu (SPA), w zależności od tego, czy nieruchomość jest na etapie budowy, czy na rynku wtórnym.
Krok 2. Uzyskaj zaświadczenie o braku sprzeciwu (NOC)
Deweloper musi wystawić NOC, potwierdzający brak opłat za nieruchomość i zgodę na przeniesienie własności. Proces może trwać od 3 do 7 dni roboczych, a opłaty wahają się od 500 do 5,000 AED.
Krok 3. Uzyskaj wycenę nieruchomości (jeśli jest wymagana)
Wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego zatwierdzonego przez DLD może być konieczna, zwłaszcza jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką lub przeznaczona pod działalność komercyjną. Pomaga to zweryfikować wartość rynkową i obliczyć opłaty za przeniesienie własności.
Krok 4. Odwiedź biuro powiernika zatwierdzone przez DLD
Złóż wszystkie dokumenty w biurze powierniczym lub w Centrum Obsługi Klienta zatwierdzonym przez Departament Ziemski Dubaju. Obie strony lub ich upoważnieni przedstawiciele (poprzez Pełnomocnictwo) stawią się w celu podpisania i sfinalizowania dokumentów.
Krok 5. Złóż dokumenty
W biurze powiernika kupujący i sprzedający (lub ich pełnomocnik) składają oryginały: aktu własności (lub Oqood w przypadku nieruchomości na planie), Identyfikatory Emirates, paszporty, NOC, SPA/MoU, dowody płatności końcowych i dokumenty hipoteczne.
Krok 6. Zapłać opłaty i należności
Kupujący zazwyczaj płacą:
- Opłata za przelew DLD w wysokości 4% na podstawie ceny sprzedaży
- Opłata za wydanie aktu własności/administracyjna (580 AED lub zgodnie ze specyfikacją)
- Opłaty za mapę nieruchomości (np. 250–325 AED w zależności od rodzaju)
- Opłata za obsługę biura powierniczego (ok. 2,000–4,000 AED, w zależności od biura)
- Opłata za rejestrację hipoteki, jeżeli ma zastosowanie (np. 0.25%)
Krok 7. Ostateczna weryfikacja i zatwierdzenie
Pracownicy DLD weryfikują wszystkie dokumenty, podpisy i opłaty. Po zatwierdzeniu, własność zostaje prawnie przeniesiona i zarejestrowana.
Krok 8. Wydanie nowego aktu własności
Nowy akt własności jest natychmiast wystawiany na nazwisko kupującego, w formie cyfrowej lub papierowej, a transakcja zostaje sfinalizowana.
Krok 9. Czynności po transferze
Po transferze:
- Przeniesienie rachunków za media (prąd, woda, gaz) na nowego właściciela
- W stosownych przypadkach uzyskaj od dewelopera pozwolenie na wprowadzenie się
- Poinformuj zarządcę nieruchomości lub stowarzyszenie właścicieli domów o zmianie właściciela
Czym są opłaty za przeniesienie własności nieruchomości w Dubaju?
Przeniesienie własności nieruchomości w Dubaju wiąże się z kilkoma istotnymi opłatami. Niektóre są obowiązkowe, inne zależą od Twojej sytuacji, na przykład od kredytu hipotecznego lub zatrudnienia prawnika. Oto zestawienie głównych kosztów, o których powinieneś wiedzieć:
1. Opłata za przelew DLD:
Departament Nieruchomości w Dubaju (DLD) pobiera opłatę za przeniesienie własności w wysokości 4% ceny sprzedaży nieruchomości. Zazwyczaj pokrywa ją kupujący, chyba że uzgodniono inaczej. Obowiązuje również dodatkowa opłata administracyjna w wysokości 580 AED. Za rejestrację aktu własności można również uiścić 2,000 AED, jeśli wartość nieruchomości jest niższa niż 500,000 4,000 AED, lub XNUMX AED, jeśli jest wyższa.
2. Opłata za pełnienie funkcji powiernika:
Ostateczną transakcję przeprowadza biuro powiernicze nieruchomości zatwierdzone przez DLD. Opłata za usługę wynosi zazwyczaj od 2,000 do 4,000 AED plus VAT. Opłata ta obejmuje weryfikację dokumentów i wydanie aktu własności.
3. Opłaty związane z kredytem hipotecznym (jeśli mają zastosowanie):
Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, może być konieczne uiszczenie opłaty za rejestrację hipoteki (0.25% kwoty kredytu + 290 AED opłaty administracyjnej). Sprzedający może również zostać obciążony opłatą za zwolnienie hipoteki, zazwyczaj wynoszącą około 1% pozostałej do spłaty kwoty (maksymalnie 10,000 1,000 AED), a także opłatą za list zwalniający w wysokości około 1,500–2,500 AED. Dodatkowo banki często pobierają opłatę za wycenę w wysokości 3,500–0.5 AED oraz opłatę manipulacyjną w wysokości 1–XNUMX% kwoty kredytu.
Uwaga: Cena może się różnić. Zawsze dokładnie sprawdź opłaty u naszego lokalni eksperci w Shuraa lub Twojego agenta nieruchomości.
Czytaj także: Jak zostać agentem nieruchomości w Dubaju
Przeniesienie nieruchomości z istniejącą hipoteką w Dubaju
Jeśli nieruchomość w Dubaju jest obciążona kredytem hipotecznym, proces ten obejmuje kilka dodatkowych kroków, aby mieć pewność, że wszystkie pożyczki zostaną uregulowane, a własność zostanie prawnie przeniesiona.
1. Złóż wniosek o list odpowiedzialności
Sprzedawca żąda od banku listu z oświadczeniem o zobowiązaniu, określającego pozostałą kwotę kredytu hipotecznego i ewentualne opłaty za wcześniejszą spłatę. Dokument ten jest zazwyczaj ważny przez 15–30 dni i jest niezbędny do zaplanowania przeniesienia.
2. Blokada nieruchomości w biurze powiernika
Aby chronić kupującego, nieruchomość jest „blokowana” na jego nazwisko w biurze powierniczym DLD za pomocą protokołu ustaleń (Formularz F), listu o zobowiązaniu i czeków. Gwarantuje to, że do czasu uregulowania hipoteki nie będzie możliwe żadne przeniesienie własności.
3. Ugoda hipoteczna
W zależności od planu płatności:
- Kupujący za gotówkę: Kupujący spłaca zaległą kwotę kredytu hipotecznego bezpośrednio bankowi za pośrednictwem czeku menedżerskiego.
- Nabywca kredytu hipotecznego: Bank kupującego współpracuje z bankiem sprzedającego w celu rozliczenia pożyczki.
Po dokonaniu płatności bank sprzedającego wystawia pismo o zwolnieniu z hipoteki i zwraca oryginalny akt własności.
4. NOC dla deweloperów
Po spłaceniu kredytu hipotecznego, sprzedający musi uzyskać od dewelopera zaświadczenie o braku sprzeciwu (NOC), potwierdzające brak zaległych należności. Zazwyczaj zajmuje to od 3 do 7 dni roboczych.
5. Ostateczne przeniesienie w biurze powiernika DLD
Po otrzymaniu listu z oświadczeniem o zobowiązaniu, NOC, zwolnionego aktu własności, protokołu ustaleń (MOU) i opłaty za przeniesienie własności (4%), obie strony, wraz z bankiem kupującego, jeśli jest to konieczne, udają się do biura powiernika. Hipoteka sprzedającego zostaje oficjalnie zwolniona, a kupującemu zostaje wydany nowy akt własności.
Czytaj także: Jak rozpocząć działalność w zakresie nieruchomości w Dubaju
Przenieś własność we właściwy sposób
Przeniesienie własności nieruchomości w Dubaju nie musi być skomplikowane, zwłaszcza jeśli znasz wszystkie kroki. Od podpisania umowy sprzedaży, uzyskania zgody na zakup nieruchomości od dewelopera, złożenia dokumentów w biurze powiernika, po uiszczenie wymaganych opłat – każdy etap odgrywa ważną rolę w sprawnym przebiegu procesu. Jeśli w grę wchodzi kredyt hipoteczny, darowizna lub spadek, należy pamiętać o kilku dodatkowych kwestiach.
Chociaż można to zrobić samodzielnie, współpraca z ekspertami może zaoszczędzić mnóstwo czasu, wysiłku i uniknąć nieporozumień. Przepisy dotyczące nieruchomości bywają skomplikowane, a jeden drobny błąd może spowodować opóźnienia.
At Konfiguracja biznesowa ShuraaPomożemy Ci w załatwieniu formalności prawnych, uzyskaniu zgody DLD lub przeprowadzeniu transferów korporacyjnych. Nasz doświadczony zespół sprawi, że cały proces będzie dla Ciebie łatwy i bezstresowy.
Często zadawane pytania
1. Jak przenieść własność nieruchomości w Dubaju?
Możesz przenieść własność nieruchomości poprzez podpisanie umowy sprzedaży, uzyskanie zaświadczenia o braku sprzeciwu (NOC) od dewelopera, złożenie wszystkich wymaganych dokumentów w biurze powiernika DLD, uiszczenie opłat za przeniesienie i uzyskanie nowego aktu własności wydanego na nazwisko nowego właściciela.
2. Czy mogę przekazać nieruchomość w Dubaju członkowi rodziny?
Tak, nieruchomość można przekazać krewnym pierwszego stopnia, takim jak rodzice, dzieci lub małżonek. Nadal wymaga to zgody DLD i formalności, ale opłaty za przeniesienie są niższe w porównaniu ze standardową sprzedażą.
3. Jak długo trwa proces przeniesienia własności nieruchomości w Dubaju?
Jeśli wszystkie dokumenty są w porządku, ostateczny przelew w biurze powiernika trwa zazwyczaj od 30 do 60 minut. Jednak otrzymanie NOC, listów potwierdzających zobowiązania lub zatwierdzeń hipoteki może zająć od kilku dni do kilku tygodni.
4. Czy cudzoziemcy mogą przenosić własność nieruchomości w Dubaju?
Tak, cudzoziemcy mogą kupować, sprzedawać i przenosić własność nieruchomości w wyznaczonych obszarach, takich jak Dubai Marina, Downtown i Palm Jumeirah. Proces ten jest otwarty zarówno dla mieszkańców ZEA, jak i osób spoza ZEA.
5. Czy można podarować nieruchomość w Dubaju bez płacenia opłat za przelew?
Nie da się całkowicie uniknąć opłat, ale darowizna nieruchomości na rzecz najbliższej rodziny wiąże się ze zmniejszeniem opłat DLD, zwykle wynoszących około 0.125% zamiast standardowych 4%.
Zrzeczenie się: Informacje zawarte w tym poście mają charakter wyłącznie ogólny i mogą ulec zmianie ze względu na zmiany w polityce lub przepisach rządowych.
