Dubai: Viersterrengastvrijheid in Dubai klinkt net zo goed als de vijfsterrenversie … en zeker voor investeerders-ontwikkelaars.
“De overheid biedt enorme stimuleringsmaatregelen voor ontwikkelaars van drie- en viersterreneigendommen tot 2019-2020 – dit vertaalt zich in extreem aantrekkelijke rendementen”, zegt Saeed Khalifa Mohammad Al Fuqaei, voorzitter van de Shuraa Group, die betrokken is geweest bij drie van dergelijke projecten. transacties tot nu toe. “En als je kijkt naar bedrijven die het zelfs sinds 2008 consistent goed hebben gedaan: viersterrenhotels in Dubai hebben uitzonderlijke rendementen opgeleverd, afgezien van investeringen in restaurants of supermarkten.
“Als je prikkels krijgt van de overheid om meer hotelvoorraad buiten de vijfsterrenhotels te creëren, grijp je die kans.”
Investeerders en ontwikkelaars zijn ook geholpen doordat steeds meer delen van de stad zich openstellen voor horecaprojecten uit het middensegment. In feite heeft de hausse aan viersterrenhotels de meeste gemengde gemeenschappen die in de stad ontstaan op de voet gevolgd. En naarmate de ontwikkelingsactiviteit zich uitstrekt tot de locatie Expo 2020-Dubai Zuid, schalen de mogelijkheden voor horeca-exploitanten dienovereenkomstig op.
En er zijn ook vooruitzichten op zee, dankzij de ontwikkeling van de Deira-eilanden. Afgezien van de luxe resorts zal de masterontwikkeling van Nakheel ook een behoorlijke hoeveelheid meer op waarde gebaseerd gastvrijheidsaanbod zien.
“De marges die ontwikkelaars genieten die hun hotels bezitten en exploiteren, variëren afhankelijk van de omvang van hun activiteiten”, zegt Amruda Nair, CEO en managing director van Aiana Hotels and Resorts, in een recent interview. “Vaak is het de uitdaging om de kosten van één enkel object te beheersen vanwege de hoge administratieve en infrastructuurkosten die nodig zijn om het hotel succesvol op de markt te brengen.
“In dergelijke gevallen is een franchisemodel of managementcontract met een merk vaak kosteneffectiever.
“Meestal wanneer de activiteiten worden opgeschaald door meerdere vastgoedobjecten, werkt het own-and-operate-model in het voordeel van de ontwikkelaar en kan dit resulteren in een stijging van het rendement met 6 tot 8 procent.”
Voor Shuraa's Al Fuqaei is het de bedoeling om te bouwen, maar de eigendommen niet te bezitten. “Ik heb een behoorlijk succesvolle exit gemaakt uit ons eerste project, dat een joint venture was en een locatie in Bur Dubai had”, zei hij. “We zijn begin 2012 begonnen met de bouw en hebben het in 2014 verkocht.
“Voor de andere twee projecten heb ik ervoor gekozen om het alleen te doen; de winstrealisaties zijn op deze manier beslist beter. Maar tenzij je diepe zakken hebt, kun je het beste project voor project doen.”
Zijn bedrijf staat op het punt de exit voor zijn pand in Jaddaf af te ronden, waardoor het een voortdurende ontwikkeling in Jumeirah Village achterlaat. In de toekomst heeft Culture Village de potentie om een goede potentiële investeerder te zijn, voegde Al Fuqaei eraan toe.
Nu de themaparken van Dubai Parks and Resorts in Jebel Ali operationeel zijn, zou er een groeiende interesse van investeerders kunnen zijn voor hotelspecifieke projecten in en rond die omgeving. In zijn prognoses voor begin 2017 gaat het adviesbureau ValuStrat ervan uit dat de prestaties van de hotelsector in Dubai “aangedreven zullen worden door extra toeristen die op zoek zijn naar nieuw geopende attracties”.
En volgens Al Fuqaei: “Op het moment dat een bepaalde opkomende locatie het grootste deel van zijn infrastructuur gereed heeft, zou dat voor investeerders-ontwikkelaars een goed moment zijn om hotelprojecten in het middensegment te lanceren. De grondprijzen zijn nog steeds aantrekkelijk.
“Het beste van zo’n project is dat het minder tijd kost als er voldoende geld voor is. En als u het onroerend goed gereed heeft met een hotelexploitant aan boord, is de prijs waarvoor u het kunt verkopen hoger.
“Deze status zal voortduren tot 2020 … en zelfs daarna. Het is een van de redenen waarom het ontwikkelingsprofiel van Shuraa strikt beperkt zal blijven tot gastvrijheid.”
