Dubai: l’ospitalità a quattro stelle a Dubai sembra altrettanto valida della versione a cinque stelle… ancora di più per gli investitori-sviluppatori.
"Il governo offre enormi incentivi per gli sviluppatori di proprietà a tre e quattro stelle fino al 2019-2020 - questo si traduce in rendimenti estremamente interessanti", ha affermato Saeed Khalifa Mohammad Al Fuqaei, presidente del gruppo Shuraa, che è stato coinvolto in tre di questi progetti. transazioni fino ad oggi. “E se si considerano le aziende che hanno ottenuto risultati costantemente positivi anche dal 2008, gli hotel a quattro stelle a Dubai hanno fornito rendimenti eccezionali a parte gli investimenti in ristoranti o supermercati.
"Quando hai incentivi da parte del governo per creare più stock alberghieri al di fuori dei cinque stelle, cogli l'opportunità."
Gli investitori e gli sviluppatori sono stati aiutati anche dall’apertura di più aree della città a progetti di ospitalità di medio livello. In effetti, il boom degli hotel a quattro stelle ha seguito da vicino la maggior parte delle comunità a uso misto che si stanno creando in città. E man mano che l’attività di sviluppo si estende alla sede di Expo 2020-Dubai Sud, le opzioni per gli operatori del settore alberghiero aumentano di conseguenza.
E ci sono prospettive che si delineano anche offshore, attraverso lo sviluppo delle Isole Deira. Oltre ai resort di fascia alta, il grande sviluppo di Nakheel vedrà anche una discreta quantità di offerte di ospitalità più basate sul valore.
"I margini di cui godono gli sviluppatori che possiedono e gestiscono i loro hotel variano a seconda della portata delle loro operazioni", ha affermato Amruda Nair, CEO e amministratore delegato di Aiana Hotels and Resorts, in una recente intervista. “Spesso la sfida è gestire i costi di un singolo asset a causa degli elevati costi amministrativi e infrastrutturali necessari per commercializzare l’hotel con successo.
“In questi casi, spesso un modello di franchising o un contratto di gestione con un marchio è spesso più conveniente.
"Di solito è quando le operazioni vengono estese a più proprietà che il modello di proprietà e gestione funziona a vantaggio dello sviluppatore e può comportare un aumento del 6-8% nei rendimenti."
Per Al Fuqaei di Shuraa l'intenzione è costruire, ma non possedere le proprietà. "Sono riuscito a uscire con successo dal nostro primo progetto, che era una joint venture con una sede a Bur Dubai", ha affermato. “Abbiamo iniziato la costruzione all’inizio del 2012 e l’abbiamo venduta nel 2014.
“Per gli altri due progetti, ho deciso di farlo da solo: i profitti realizzati sono decisamente migliori in questo modo. Ma a meno che tu non abbia tasche profonde, è meglio fare un progetto alla volta.
La sua azienda è vicina a finalizzare un'uscita per la sua proprietà a Jaddaf, che la lascerà con uno sviluppo in corso a Jumeirah Village. Guardando al futuro, Culture Village ha le carte in regola per essere un buon potenziale investitore, ha aggiunto Al Fuqaei.
Ora che i parchi tematici costruiti da Dubai Parks and Resorts a Jebel Ali sono attivi e funzionanti, potrebbe esserci un crescente interesse da parte degli investitori per progetti specifici per hotel dentro e intorno a quella zona. Nelle sue proiezioni per l'inizio del 2017, la società di consulenza ValuStrat stima che l'andamento del settore alberghiero di Dubai sarà “spinto da nuovi turisti in cerca di attrazioni di nuova apertura”.
E, secondo Al Fuqaei, “Nel momento in cui una particolare località emergente mette a punto la maggior parte delle sue infrastrutture, quello sarebbe un buon momento per gli investitori-sviluppatori per lanciare progetti alberghieri di fascia media. I prezzi dei terreni sono ancora interessanti.
“L’aspetto migliore di un progetto del genere è che, se ci sono i fondi, ci vuole meno tempo. E quando hai la proprietà pronta con un operatore alberghiero a bordo, il prezzo a cui puoi venderla comporta un premio più alto.
“Questo status continuerà fino al 2020… e anche dopo. È uno dei motivi per cui il profilo di sviluppo di Shuraa rimarrà strettamente limitato all'ospitalità."
