Dubaï : L’hospitalité quatre étoiles à Dubaï semble aussi bonne que la version cinq étoiles… encore plus pour les investisseurs-développeurs.
"Le gouvernement offre d'énormes incitations aux promoteurs de propriétés trois et quatre étoiles jusqu'en 2019-2020, ce qui se traduit par des rendements extrêmement attractifs", a déclaré Saeed Khalifa Mohammad Al Fuqaei, président du groupe Shuraa, qui a participé à trois projets de ce type. transactions à ce jour. « Et si l’on s’en tient aux entreprises qui ont toujours bien performé, même depuis 2008, les hôtels quatre étoiles de Dubaï ont fourni des rendements exceptionnels, mis à part les investissements dans les restaurants ou les supermarchés.
"Lorsque le gouvernement vous incite à créer davantage de parc hôtelier en dehors des hôtels cinq étoiles, vous saisissez l'opportunité."
Les investisseurs et les promoteurs ont également été aidés par l'ouverture d'un plus grand nombre de zones de la ville à des projets hôteliers de niveau intermédiaire. En fait, le boom des hôtels quatre étoiles a suivi de près la plupart des communautés à usage mixte qui se créent dans la ville. Et à mesure que l'activité de développement s'étend au site de l'Expo 2020-Dubaï Sud, les options offertes aux opérateurs hôteliers augmentent en conséquence.
Et des perspectives se dessinent également au large des côtes, grâce au développement des îles de Deira. Outre les complexes hôteliers haut de gamme, le développement principal de Nakheel verra également une juste dose d'offres hôtelières plus axées sur la valeur.
« Les marges dont bénéficient les promoteurs qui possèdent et exploitent leurs hôtels varient en fonction de l'ampleur de leurs opérations », a déclaré Amruda Nair, PDG et directeur général d'Aiana Hotels and Resorts, dans une récente interview. « Le défi consiste souvent à gérer les coûts d'un seul actif en raison des coûts administratifs et d'infrastructure élevés nécessaires à la commercialisation réussie de l'hôtel.
« Dans de tels cas, un modèle de franchise ou un contrat de gestion avec une marque est souvent plus rentable.
"C'est généralement lorsque les opérations sont étendues à plusieurs propriétés que le modèle de propriété et d'exploitation fonctionne à l'avantage du promoteur et peut entraîner une augmentation de 6 à 8 pour cent de ses rendements."
Pour Al Fuqaei de Shuraa, l'intention est de construire, mais pas d'être propriétaire des propriétés. "J'ai réussi à sortir de notre premier projet, qui était une coentreprise et avec un site à Bur Dubaï", a-t-il déclaré. « Nous avons commencé la construction début 2012 et l'avons vendue en 2014.
« Pour les deux autres projets, j'ai choisi de le faire moi-même : les bénéfices réalisés sont nettement meilleurs de cette façon. Mais à moins d’avoir les moyens financiers suffisants, il est préférable de réaliser un projet à la fois. »
Son entreprise est sur le point de finaliser la sortie de sa propriété de Jaddaf, ce qui lui laisse le développement en cours à Jumeirah Village. À l'avenir, Culture Village a tous les atouts pour devenir un bon investisseur potentiel, a ajouté Al Fuqaei.
Maintenant que les parcs à thème construits par Dubai Parks and Resorts à Jebel Ali sont opérationnels, les investisseurs pourraient susciter un intérêt croissant pour des projets hôteliers spécifiques dans et autour de cette région. Dans ses projections pour début 2017, le cabinet de conseil ValuStrat estime que la performance du secteur hôtelier de Dubaï sera « tirée par des touristes supplémentaires à la recherche d'attractions nouvellement ouvertes ».
Et, selon Al Fuqaei, « dès qu’un emplacement émergent particulier prépare l’essentiel de son infrastructure, ce serait le bon moment pour les investisseurs-développeurs de lancer des projets hôteliers de taille moyenne. Les prix des terrains restent attractifs.
« L’avantage d’un tel projet est qu’il prend moins de temps si les fonds sont là. Et lorsque la propriété est prête avec un opérateur hôtelier à bord, le prix auquel vous pouvez vendre comporte une prime plus élevée.
« Ce statut perdurera jusqu’en 2020… et même au-delà. C'est l'une des raisons pour lesquelles le profil de développement de Shuraa restera strictement limité à l'hôtellerie.»
