Dubai: Vier-Sterne-Gastfreundschaft in Dubai klingt genauso gut wie die Fünf-Sterne-Version … umso mehr für Investor-Entwickler.
„Die Regierung bietet den Entwicklern von Drei- und Vier-Sterne-Immobilien bis 2019–2020 enorme Anreize – das führt zu äußerst attraktiven Renditen“, sagte Saeed Khalifa Mohammad Al Fuqaei, Vorsitzender der Shuraa Group, die an drei solchen Projekten beteiligt war bisherige Transaktionen. „Und wenn man sich die Unternehmen ansieht, die sich auch seit 2008 konstant gut entwickelt haben, haben Vier-Sterne-Hotels in Dubai abgesehen von Investitionen in Restaurants oder Supermärkte außergewöhnliche Renditen erzielt.
„Wenn Sie von der Regierung Anreize erhalten, mehr Hotelbestände außerhalb der Fünf-Sterne-Kategorie zu schaffen, haben Sie eine Chance.“
Investoren und Entwicklern wurde auch dadurch geholfen, dass mehr Bereiche der Stadt für mittelständische Gastgewerbeprojekte geöffnet wurden. Tatsächlich ist der Boom der Vier-Sterne-Hotels eng mit den meisten gemischt genutzten Siedlungen einhergegangen, die in der Stadt entstehen. Und da sich die Entwicklungstätigkeit auf den Standort Expo 2020-Dubai Süd ausdehnt, erweitern sich die Optionen für Hotelbetreiber entsprechend.
Und auch vor der Küste zeichnen sich durch die Erschließung der Deira-Inseln Perspektiven ab. Abgesehen von den High-End-Resorts wird es im Nakheel-Masterprojekt auch eine Reihe wertorientierter Gastgewerbeangebote geben.
„Die Margen, die Entwickler genießen, die ihre Hotels besitzen und betreiben, variieren je nach Umfang ihrer Geschäftstätigkeit“, sagte Amruda Nair, CEO und Geschäftsführer von Aiana Hotels and Resorts, kürzlich in einem Interview. „Oft besteht die Herausforderung darin, die Kosten eines einzelnen Vermögenswerts zu verwalten, da für eine erfolgreiche Vermarktung des Hotels hohe Verwaltungs- und Infrastrukturkosten anfallen.
„In solchen Fällen ist oft ein Franchise-Modell oder ein Managementvertrag mit einer Marke kostengünstiger.
„Wenn die Betriebsabläufe auf mehrere Immobilien skaliert werden, wirkt sich das Own-and-Operate-Modell normalerweise zum Vorteil des Entwicklers aus und kann zu einer Steigerung seiner Rendite um 6 bis 8 Prozent führen.“
Für Shuraas Al Fuqaei besteht die Absicht darin, die Grundstücke zu bauen, aber nicht zu besitzen. „Ich bin recht erfolgreich aus unserem ersten Projekt ausgestiegen, das ein Joint Venture mit Standort in Bur Dubai war“, sagte er. „Wir haben Anfang 2012 mit dem Bau begonnen und es 2014 verkauft.
„Bei den anderen beiden Projekten habe ich mich dafür entschieden, es selbst zu machen – die Gewinnrealisierung ist auf diese Weise definitiv besser. Aber es sei denn, Sie haben viel Geld, ist es am besten, ein Projekt nach dem anderen durchzuführen.“
Sein Unternehmen steht kurz vor dem Abschluss des Ausstiegs aus seinem Grundstück in Jaddaf, so dass es sich weiterhin um eine weitere Entwicklung im Jumeirah Village handelt. Für die Zukunft habe Culture Village das Zeug dazu, ein guter Investor zu sein, fügte Al Fuqaei hinzu.
Nachdem die von Dubai Parks and Resorts errichteten Themenparks in Jebel Ali nun in Betrieb sind, könnte das Interesse der Investoren an hotelspezifischen Projekten in und um diese Umgebung zunehmen. In seinen Prognosen für Anfang 2017 geht das Beratungsunternehmen ValuStrat davon aus, dass die Leistung des Hotelsektors in Dubai „durch zusätzliche Touristen angetrieben wird, die neu eröffnete Attraktionen suchen“.
Und laut Al Fuqaei: „Sobald ein bestimmter aufstrebender Standort den Großteil seiner Infrastruktur bereitstellt, wäre das ein guter Zeitpunkt für Investor-Entwickler, mittelgroße Hotelprojekte zu starten.“ Die Grundstückspreise sind weiterhin attraktiv.
„Das Beste an einem solchen Projekt ist, dass es weniger Zeit in Anspruch nimmt, wenn die Mittel vorhanden sind. Und wenn Sie die Immobilie mit einem Hotelbetreiber an Bord fertig haben, ist der Preis, zu dem Sie sie verkaufen können, mit einem höheren Aufschlag verbunden.
„Dieser Status wird bis 2020 andauern … und sogar darüber hinaus.“ Dies ist einer der Gründe, warum Shuraas Entwicklungsprofil weiterhin strikt auf das Gastgewerbe beschränkt bleibt.“
